El incremento de la tasa de interés por parte de la Reserva Federal de EE.UU. se ha dejado sentir con fuerza entre los grandes capitales que invierten en el sector inmobiliario logístico estadounidense. Pero la agresiva política monetaria ha hecho, y se espera que haga, poco para cambiar la cadencia de la robusta actividad de arriendo de centros de almacenaje, el aumento de su valor y las bajas tasas de espacios vacantes en 2023, según varios expertos, reportó Freight Waves.
No cabe duda de que la inestabilidad de las tasas de interés durante 2022 paralizó a gran parte de los inversores. Sin embargo, las tasas de desocupación de espacios siguieron reduciéndose a lo largo del año y el crecimiento de los arriendos se mantuvo estable.
CBRE Group Inc., el gigante de los servicios inmobiliarios, ha declarado que espera que los arriendos aumenten entre un 12% y un 15% el año que viene, como resultado directo de la fuerte demanda y de unas tasas de vacantes casi sin precedentes en todo EE.UU.. La actividad de arrendamiento sigue siendo sólida y terminará 2022 como el segundo mejor año registrado, según la empresa. Sólo en 2021, cuando se arrendó la impresionante cifra de 304,8 millones de metros cuadrados debido a la prisa de los ocupantes por asegurarse espacio para las crecientes existencias, fue un año mejor.
Según James Breeze, director global de investigación industrial y logística de CBRE, en los dos últimos años se han alquilado más de 2.000 millones de metros cuadrados de inmuebles industriales, en su mayoría de logística, pero también de fabricación. Además, gran parte de los nuevos proyectos que se han puesto en marcha en estos dos años ya están ocupados.
"Con unas tasas de desocupación mínimas, se produce un crecimiento significativo de los arriendos por la escasa cantidad de producto disponible para ocupar", afirmó Breeze. En los mercados del sur de California y Nueva Jersey, por ejemplo, los arriendos medios han subido más de un 40% en comparación con el año pasado por estas fechas, según datos de CBRE.
Colliers International Group, otra empresa de servicios inmobiliarios industriales, señaló que las nuevas inversiones se ralentizaron hasta convertirse en un goteo en respuesta a las turbulencias ocasionadas por las tasas de interés. Sin embargo, los proyectos que ya tenían luz verde están terminando de construirse, y los nuevos proyectos que lograron obtener financiamiento entregarán edificios especulativos, o "spec", que se levantan antes de que los inquilinos se comprometan a arrendarlos, dijo Jack Rosenberg, director nacional de logística y transporte del grupo de asesoramiento industrial de Colliers.
Según Rosenberg, la evolución de las tasas de interés nunca ha sido un factor determinante del ritmo de actividad de los ocupantes. El crecimiento del PIB ha tenido una influencia mucho mayor a la hora de dictar las pautas de la demanda, añadió. La actividad de e-commerce, que repuntó con fuerza en el segundo semestre de 2022 y se espera que crezca con fuerza en 2023, sólo se ve afectada por las subidas de tipos en la medida en que ralentizan la demanda.
Prologis, el mayor promotor inmobiliario industrial del mundo, tiene una opinión diferente. En un informe publicado a principios de este mes, pronosticaba que los inicios de promociones descenderían un 60% en 2023, hasta menos de 53,3 millones de metros cuadrados. La brusca caída se debe al rápido aumento del costo del capital provocado por el rápido endurecimiento de la política monetaria de la Reserva Federal.
Prologis comparte la opinión de que el bajo nivel de vacantes producirá otro año de crecimiento de los arriendos de dos dígitos. Incluso si la nueva demanda cayera a cero, un escenario imposible, la tasa nacional de vacantes aumentaría en sólo 260 puntos básicos hasta el 5,9%, muy por debajo de la media a largo plazo, dijo Prologis.
Un mercado que va a contracorriente de la escasa oferta es Chicago, el mayor y posiblemente más importante mercado inmobiliario industrial del país. Sólo en el cuarto trimestre se terminaron 22 proyectos por un total de 2,9 millones de metros cuadrados, la mayor cifra de los últimos cinco trimestres, según los datos de Colliers, que indicaron que durante el trimestre se inició la construcción de otros 22 proyectos.
16 de los edificios terminados eran de construcción especulativa, igualando el total récord del tercer trimestre. Durante 2022, los desarrolladores completaron 64 edificios especulativos por un total de 6,3 millones de metros cuadrados, un 35% más que el récord anterior establecido en 2019, dijo Colliers. Las nuevas entregas se produjeron cuando la tasa de vacantes de Chicago había caído a un mínimo histórico.
Por MundoMarítimo
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